Responsabilità dell'amministratore di Condominio

Il rapporto tra l'amministratore ed il condominio è regolamentato come un particolare tipo di contratto di mandato. Dalla cattiva esecuzione dell'incarico possono derivare delle conseguenze per l'amministratore. In primis l'incarico potrà sempre essere revocato dall’assemblea dei condomini cosa questa che potrà essere richiesta anche da uno solo dei condomini con ricorso al Giudice. L’amministratore di condominio, inoltre, è tenuto al risarcimento dei danni provocati al condomino a causa della cattiva condotta delle sue funzioni. Una volta che in sede di assemblea condominiale viene  nominato un amministratore tramite delibera, tra il condominio e l’amministratore medesimo si instaura un rapporto regolato dalla legge come un contratto di mandato.
Il mandato, infatti, è il contratto con il quale una parte (l’amministratore-mandatario) si impegna a compiere uno o più atti giuridici in favore dell’altra (il condominio-mandante).
Il codice civile stabilisce che il mandatario deve svolgere i propri compiti diligentemente, altrimenti risponde nei confronti del mandante, ed individua una serie di obblighi al quale l’amministratore deve attenersi, sia nella fase della nascita del rapporto (si pensi all’obbligo di specificare il proprio compenso all’atto della nomina) sia nel corso del suo incarico.
L’inadempienza a questi doveri può causare all’amministratore:

  •  una revoca della nomina da parte dell’assemblea di condomino
  • una responsabilità risarcitoria in caso di danni provocati al condominio.
  • una responsabilità penale (personale) se nell’ambito delle sue funzioni commette dei reati. 

L’assemblea condominiale, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina, può, senza bisogno di un motivo legittimo, revocare l’incarico all’amministratore.
Si tratta del principale potere del condominio nel momento in cui si ritenga insoddisfatto dell’operato del proprio amministratore, specialmente quando non adempie correttamente ai suoi doveri.
La legge stabilisce delle sanzioni specifiche per le lacune più rilevanti.
In primo luogo se l’amministratore non specifica all’atto della nomina l’importo del proprio compenso la nomina stessa è nulla. Ciascun condominio,dunque,rivolgendosi all’autorità giudiziaria potrà ottenere una sentenza che ne accerti la nullità imponendo all’assemblea una nuova nomina.
In secondo luogo, la legge prevede che nel caso in cui dall’esame dell’attività dell’amministrazione emergano gravi irregolarità fiscali oppure che il conto corrente obbligatorio non viene utilizzato o addirittura non è stato aperto,ciascun condomino ha il diritto di chiedere che venga convocata una assemblea per far cessare le irregolarità o chiedere la revoca dell’incarico. Se però le irregolarità persistono e l’assemblea non revoca l’incarico all’amministratore la revoca può essere richiesta all’Autorità giudiziaria.
Ci sono dei casi in cui la legge permette al singolo condomino di rivolgersi direttamente al Giudice civile per ottenere la revoca dell’incarico all’amministratore. Questo è possibile quando l’amministratore:

• non convoca l’assemblea per l’approvazione dei conti

• si rifiuta di convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore

• omette l’esecuzione di un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa(ad esempio: il sindaco)

• omette di dare esecuzione ad una delibera dell’assemblea

• omette di aprire il conto corrente condominiale

• gestisce il patrimonio del condominio in modo tale da creare il rischio di confusione tra il suo patrimonio o con quello di altri soggetti

• non comunica ai condomini la notificazione al condominio di un atto di citazione in giudizio che riguarda questioni che vanno oltre le sue attribuzioni, ivi compresa la richiesta di una revisione o di una modifica della tabella millesimale

• non effettua il rendimento dei conti nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale

• omette la comunicazione dei propri dati oppure li comunica in modo incompleto

• si rifiuta di fornire dati aggiornati in merito allo stato dei pagamenti

• non cura la tenuta dei registri obbligatori

• non cura il recupero dei crediti e la relativa fase di esecuzione (pignoramento, vendita all’asta e assegnazione delle somme)

• cancella immotivatamente delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio. 

La sanzione per l’amministratore revocato consiste nel fatto che  l’assemblea condominiale non potrà nominarlo nuovamente. 

Oltre alle inadempienze che possono portare alla revoca dell’incarico, esistono quelle che possono creare dei danni per il condominio.
Nel caso in cui l’amministratore non esegua la delibera condominiale che impone l’apertura di una polizza assicurativa per i danni contro i terzi ed in seguito la caduta di calcinacci procuri delle lesioni ad un passante.il condominio non potrà avvalersi della copertura assicurativa per colpa e fatto dell’amministratore che sarà tenuto a rimborsare al condominio le somme dovute a titolo di risarcimento verso il passante.
Quando l’amministratore ritarda le azioni per il recupero di un credito nei confronti di una società rendendo impossibile il rientro delle somme potrebbe essere chiamato a rispondere dei danni.
In tutte queste ipotesi la responsabilità dell’amministratore è una responsabilità da contratto e quindi al condominio sarà sufficiente dimostrare l’esistenza di un danno derivante da una sua carenza.
L’Amministratore dovrà invece dimostrare di avere eseguito correttamente il proprio incarico e che  il danno quindi non è imputabile ad alcuna sua omissione.

L’assicurazione RC Professionale copre l’Amministratore di condominio dai risarcimenti ai terzi causati, anche se involontariamente,  nell’esercizio della professione.

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